O Código de Defesa do Consumidor garante aos clientes a possibilidade de antecipar débitos, total ou parcialmente, mediante a redução proporcional de juros. Portanto, sempre que desejar, você pode pagar mais parcelas e obter descontos.
A ordem da antecipação deve ser inversa quando a escolha é liquidar as últimas prestações do contrato ou reduzir o valor de todas as prestações remanescentes. Caso o cliente pague sempre a parcela do mês e mais uma que ainda vencerá, por exemplo, o financiamento será quitado na metade do tempo previsto, e o abatimento de juros será considerável.
é possível utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar a compra de um imóvel. No entanto, é necessário atender a alguns critérios estabelecidos pelas regras vigentes, presentes no Manual de Moradia Própria (MMP), elaborado pelo Agente Operador do FGTS.
- Ser titular de conta do FGTS com saldo disponível.
- Ter, pelo menos, três anos de trabalho com carteira assinada, mesmo que em períodos e empresas diferentes.
- Não possuir outro financiamento ativo no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou em programa de habitação popular.
- O imóvel a ser adquirido deve estar de acordo com os critérios estabelecidos pelo FGTS, como valor máximo de avaliação e finalidade residencial.
Além disso, é importante ressaltar que a utilização do FGTS no financiamento imobiliário está sujeita a limites e regras específicas, estabelecidas pela Caixa Econômica Federal, agente operador do FGTS, e pelas normas do Conselho Curador do FGTS.
Caso você já tenha financiado um imóvel, o FGTS também pode ser utilizado para amortizar, reduzindo o prazo da operação ou o valor da prestação mensal, ou liquidar a operação.
Quais são os tipos de amortização do financiamento?
A amortização define como o pagamento das parcelas será feito e de que forma ocorrerá a diminuição gradativa do saldo devedor do financiamento. Os sistemas mais comuns são Price, SAC e Sacre.
• Sistema Price
No sistema Price, as prestações costumam ser fixas, os juros são decrescentes, e as amortizações, crescentes. Ou seja, durante o período no qual o cliente está pagando o financiamento, é possível notar que, conforme a amortização aumenta, os juros diminuem. Veja o exemplo do financiamento de um apartamento de R$ 180 mil. Nesse caso, a entrada foi de R$ 36 mil, restando um valor de R$ 144 mil, dividido em 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 1.697,10 | R$ 26,70 | R$ 1.670,40 | R$ 143.973,30 |
| 10 | R$ 1.697,10 | R$ 29,62 | R$ 1.667,48 | R$ 143.718,61 |
| 60 | R$ 1.697,10 | R$ 52,73 | R$ 1.644,37 | R$ 141.703,47 |
| 120 | R$ 1.697,10 | R$ 105,34 | R$ 1.591,76 | R$ 137.115,70 |
| 180 | R$ 1.697,10 | R$ 210,43 | R$ 1.486,67 | R$ 127.950,74 |
| 240 | R$ 1.697,10 | R$ 420,38 | R$ 1.276,72 | R$ 109.641,93 |
| 300 | R$ 1.697,10 | R$ 839,79 | R$ 857,31 | R$ 73.066,52 |
| 360 | R$ 1.697,10 | R$ 1.677,64 | R$ 19,46 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 610.956,00 | R$ 144.000,00 | R$ 466.956,00 |
Ao fazer uma simulação de financiamento, é importante verificar se a compra na tabela Price é com indexador (fator de reajuste) pré ou pós-fixado. Se for com indexador pré-fixado, as prestações não podem mudar de valor ao longo do financiamento. Entretanto, caso o indexador seja pós-fixado, o cliente está sujeito a variações no valor da parcela, já que os fatores de correção dependem da situação da economia brasileira.
• Sistema de Amortização Constante (SAC)
Na tabela SAC, as prestações e os juros do financiamento são decrescentes, e as amortizações, constantes. Ou seja, um percentual fixo vai diminuindo todos os meses e deixando as parcelas mais baixas. No começo do financiamento, o cliente paga parcelas mais altas, e as prestações e o saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. Veja o mesmo exemplo do financiamento do apartamento de R$ 180 mil no sistema da tabela SAC.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00 |
| 10 | R$ 2.028,64 | R$ 400,00 | R$ 1.628,64 | R$ 140.000,00 |
| 60 | R$ 1.796,64 | R$ 400,00 | R$ 1.396,64 | R$ 120.000,00 |
| 120 | R$ 1.518,24 | R$ 400,00 | R$ 1.118,24 | R$ 96.000,00 |
| 180 | R$ 1.239,84 | R$ 400,00 | R$ 839,84 | R$ 72.000,00 |
| 240 | R$ 961,44 | R$ 400,00 | R$ 561,44 | R$ 48.000,00 |
| 300 | R$ 683,04 | R$ 400,00 | R$ 283,04 | R$ 24.000,00 |
| 360 | R$ 404,64 | R$ 400,00 | R$ 4,64 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 445.507,20 | R$ 144.000,00 | R$ 301.507,20 |
A tabela SAC, assim como o sistema Price, está sujeita a correções monetárias, que podem ser pré ou pós-fixadas. O indexador mais comum da SAC é a Taxa Referencial (TR), divulgada pelo Banco Central, a qual varia conforme a situação econômica do país. Ou seja, se houver aumento da inflação, as correções na prestação do financiamento tendem a aumentar.
• Sistema de Amortização Crescente (Sacre)
O Sacre acaba sendo um meio-termo entre o Price e a tabela SAC. O sistema apresenta parcelas maiores no início do financiamento, porém termina com prestações menores. Isso acontece porque, a cada ano que passa, o valor das parcelas é calculado com base no saldo devedor, o que resulta em uma redução dos juros.
Para exemplificar, vamos utilizar o mesmo apartamento de R$ 180 mil, com entrada de R$ 36 mil e 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.
| Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor |
|---|---|---|---|---|
| 1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00 |
| 10 | R$ 2.070,40 | R$ 443,75 | R$ 1.626,65 | R$ 139.784,61 |
| 60 | R$ 1.829,89 | R$ 449,73 | R$ 1.380,15 | R$ 118.529,14 |
| 120 | R$ 1.531,80 | R$ 443,26 | R$ 1.088,54 | R$ 93.396,49 |
| 180 | R$ 1.236,86 | R$ 435,10 | R$ 801,76 | R$ 68.681,96 |
| 240 | R$ 945,32 | R$ 423,98 | R$ 521,34 | R$ 44.518,72 |
| 300 | R$ 656,53 | R$ 406,13 | R$ 250,40 | R$ 21.179,74 |
| 360 | R$ 349,09 | R$ 103,97 | R$ 1,21 | R$ 0,00 |
| Total | R$ 436.008,24 | R$ 144.000,00 | R$ 292.008,24 |
O Sacre pode ser uma opção interessante para quem deseja reduzir o saldo devedor do financiamento de forma mais rápida, pois a amortização aumenta gradualmente. No entanto, é importante verificar as condições específicas do contrato e compará-las com outras opções disponíveis para determinar qual sistema de amortização é mais adequado às suas necessidades e possibilidades financeiras.