Quais são os tipos de amortização do financiamento?

Magno Soares
Sat, 02 Dec 2023 23:38:55 +0000

O Código de Defesa do Consumidor garante aos clientes a possibilidade de antecipar débitos, total ou parcialmente, mediante a redução proporcional de juros. Portanto, sempre que desejar, você pode pagar mais parcelas e obter descontos.

A ordem da antecipação deve ser inversa quando a escolha é liquidar as últimas prestações do contrato ou reduzir o valor de todas as prestações remanescentes. Caso o cliente pague sempre a parcela do mês e mais uma que ainda vencerá, por exemplo, o financiamento será quitado na metade do tempo previsto, e o abatimento de juros será considerável.

é possível utilizar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar a compra de um imóvel. No entanto, é necessário atender a alguns critérios estabelecidos pelas regras vigentes, presentes no Manual de Moradia Própria (MMP), elaborado pelo Agente Operador do FGTS.

Ser titular de conta do FGTS com saldo disponível.

Ter, pelo menos, três anos de trabalho com carteira assinada, mesmo que em períodos e empresas diferentes.

Não possuir outro financiamento ativo no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou em programa de habitação popular.

O imóvel a ser adquirido deve estar de acordo com os critérios estabelecidos pelo FGTS, como valor máximo de avaliação e finalidade residencial.

Além disso, é importante ressaltar que a utilização do FGTS no financiamento imobiliário está sujeita a limites e regras específicas, estabelecidas pela Caixa Econômica Federal, agente operador do FGTS, e pelas normas do Conselho Curador do FGTS.

Caso você já tenha financiado um imóvel, o FGTS também pode ser utilizado para amortizar, reduzindo o prazo da operação ou o valor da prestação mensal, ou liquidar a operação.

Quais são os tipos de amortização do financiamento?

A amortização define como o pagamento das parcelas será feito e de que forma ocorrerá a diminuição gradativa do saldo devedor do financiamento. Os sistemas mais comuns são Price, SAC e Sacre.

• Sistema Price

No sistema Price, as prestações costumam ser fixas, os juros são decrescentes, e as amortizações, crescentes. Ou seja, durante o período no qual o cliente está pagando o financiamento, é possível notar que, conforme a amortização aumenta, os juros diminuem. Veja o exemplo do financiamento de um apartamento de R$ 180 mil. Nesse caso, a entrada foi de R$ 36 mil, restando um valor de R$ 144 mil, dividido em 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.

Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor
1 | R$ 1.697,10 | R$ 26,70 | R$ 1.670,40 | R$ 143.973,30
10 | R$ 1.697,10 | R$ 29,62 | R$ 1.667,48 | R$ 143.718,61
60 | R$ 1.697,10 | R$ 52,73 | R$ 1.644,37 | R$ 141.703,47
120 | R$ 1.697,10 | R$ 105,34 | R$ 1.591,76 | R$ 137.115,70
180 | R$ 1.697,10 | R$ 210,43 | R$ 1.486,67 | R$ 127.950,74
240 | R$ 1.697,10 | R$ 420,38 | R$ 1.276,72 | R$ 109.641,93
300 | R$ 1.697,10 | R$ 839,79 | R$ 857,31 | R$ 73.066,52
360 | R$ 1.697,10 | R$ 1.677,64 | R$ 19,46 | R$ 0,00
Total | R$ 610.956,00 | R$ 144.000,00 | R$ 466.956,00 |

Ao fazer uma simulação de financiamento, é importante verificar se a compra na tabela Price é com indexador (fator de reajuste) pré ou pós-fixado. Se for com indexador pré-fixado, as prestações não podem mudar de valor ao longo do financiamento. Entretanto, caso o indexador seja pós-fixado, o cliente está sujeito a variações no valor da parcela, já que os fatores de correção dependem da situação da economia brasileira.

• Sistema de Amortização Constante (SAC)

Na tabela SAC, as prestações e os juros do financiamento são decrescentes, e as amortizações, constantes. Ou seja, um percentual fixo vai diminuindo todos os meses e deixando as parcelas mais baixas. No começo do financiamento, o cliente paga parcelas mais altas, e as prestações e o saldo devedor tendem a diminuir ao longo do tempo. Veja o mesmo exemplo do financiamento do apartamento de R$ 180 mil no sistema da tabela SAC.

Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor
1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00
10 | R$ 2.028,64 | R$ 400,00 | R$ 1.628,64 | R$ 140.000,00
60 | R$ 1.796,64 | R$ 400,00 | R$ 1.396,64 | R$ 120.000,00
120 | R$ 1.518,24 | R$ 400,00 | R$ 1.118,24 | R$ 96.000,00
180 | R$ 1.239,84 | R$ 400,00 | R$ 839,84 | R$ 72.000,00
240 | R$ 961,44 | R$ 400,00 | R$ 561,44 | R$ 48.000,00
300 | R$ 683,04 | R$ 400,00 | R$ 283,04 | R$ 24.000,00
360 | R$ 404,64 | R$ 400,00 | R$ 4,64 | R$ 0,00
Total | R$ 445.507,20 | R$ 144.000,00 | R$ 301.507,20 |

A tabela SAC, assim como o sistema Price, está sujeita a correções monetárias, que podem ser pré ou pós-fixadas. O indexador mais comum da SAC é a Taxa Referencial (TR), divulgada pelo Banco Central, a qual varia conforme a situação econômica do país. Ou seja, se houver aumento da inflação, as correções na prestação do financiamento tendem a aumentar.

• Sistema de Amortização Crescente (Sacre)

O Sacre acaba sendo um meio-termo entre o Price e a tabela SAC. O sistema apresenta parcelas maiores no início do financiamento, porém termina com prestações menores. Isso acontece porque, a cada ano que passa, o valor das parcelas é calculado com base no saldo devedor, o que resulta em uma redução dos juros.

Para exemplificar, vamos utilizar o mesmo apartamento de R$ 180 mil, com entrada de R$ 36 mil e 360 parcelas com juros de 1,16% ao mês.

Parcela | Valor da parcela | Amortização | Juros | Saldo devedor
1 | R$ 2.070,40 | R$ 400,00 | R$ 1.670,40 | R$ 143.600,00
10 | R$ 2.070,40 | R$ 443,75 | R$ 1.626,65 | R$ 139.784,61
60 | R$ 1.829,89 | R$ 449,73 | R$ 1.380,15 | R$ 118.529,14
120 | R$ 1.531,80 | R$ 443,26 | R$ 1.088,54 | R$ 93.396,49
180 | R$ 1.236,86 | R$ 435,10 | R$ 801,76 | R$ 68.681,96
240 | R$ 945,32 | R$ 423,98 | R$ 521,34 | R$ 44.518,72
300 | R$ 656,53 | R$ 406,13 | R$ 250,40 | R$ 21.179,74
360 | R$ 349,09 | R$ 103,97 | R$ 1,21 | R$ 0,00
Total | R$ 436.008,24 | R$ 144.000,00 | R$ 292.008,24 |

O Sacre pode ser uma opção interessante para quem deseja reduzir o saldo devedor do financiamento de forma mais rápida, pois a amortização aumenta gradualmente. No entanto, é importante verificar as condições específicas do contrato e compará-las com outras opções disponíveis para determinar qual sistema de amortização é mais adequado às suas necessidades e possibilidades financeiras.

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